Как приобрести или продать квартиру без риелтора? Наверное, надо много знать: владеть юридическими вопросами, знать конъюнктуру рынка, разбираться в правоустанавливающих документах, иметь перечень необходимого пакета документов для покупки\продажи недвижимости и, знать как его собрать (пакет) и т.д. и т.п.. Среднестатистический риелтор в нашей стране – это человек без специального образования, а зачастую и вовсе без образования.  

Ну это так же, примерно, как врач, который учился на инженера-механика. Одним словом - это сброд, который не нашел себе место по специальности, по образованию в виду плохого качества последнего или отсутствия соответствующих вакансий. Как возникают подобные конторки по продаже недвижимости, особенно не большие на 3-5 человек? Некто бывший юрист желает подзаработать и открывает риэлтерскую контору. Становится учредителем, генеральным директором и юристом компании в одном лице.   А, поскольку начальный капитал не велик (его, порой, просто нет), то и принимает он на работу людей не имеющих понятия в этом деле. А при приеме сулит золотые горы и всяческую помощь с обучением. И вот такой «горе-риелтор» начинает свой пагубный путь.  А чтобы заработать, нашему «горе-предпринимателю» нужно несколько человек, ибо их услуги сводятся, как правило, к хорошим ногам и отсутствию скольких-нибудь мозгов. Набирает такой риелтор в известных интернет-базах худо-бедно подходящие варианты и водит покупателей, как баранов на привязи по всем этим квартирам, не удосужившись даже выяснить заранее все параметры жилья, которые хочет получить покупатель. В одном месте этаж высок, надо пониже, в другом - сторона темная, а хотелось, как выясняется по ходу дела, светлую, солнечную, в третьем месте квартира угловая, а покупатель хотел в середине дома. Ну и так далее до бесконечности. А уж о юридических нюансах с эдаким то подходом никто и не вспоминает. Конечно, есть директор (он же юрист), разберется, не допустит промашки. А директор, как предприниматель, занят кучей бумажных, фирменных дел, отчетности, налоги, аренды офисов, бухгалтерия и т.п... В общем, если и удастся ему глянуть на сделку одним глазом, то и хорошо.  Отсюда и проблемы. Все заняты, все, вроде, работают, а КПД - практически нулевой. Покупателей загоняют до предела, продавцам устраивают бесконечный «проходной двор». Таки еще и в итоге проблемы с купленным жильем, потому как изучить правоустанавливающие документы никто не удосужился. А эти проблемы могут просто на просто вылиться в лишения Вас купленной квартиры. Вы кровью и потом зарабатывали свои деньги, купили квартиру, а у Вас ее по суду просто отберут. И кто виноват? Риелтор? Н-е-е-т! Риелтор просто посредник, он Вам «помог» купить квартиру и ВСЕ. Виноватым останетесь – ВЫ! Вы же за это и заплатите. Риелтора могут лишь принудить вернуть вознаграждение, да и то через суд.   

И это еще не самый плохой вариант «бизнеса». Бывает так, что один из таких вот наемных горе-риелторов, поработает год другой и начинает чувствовать, как у него в спине крылья прорезаются. Он уже все изучил, все понимает, не поймет лишь одного – зачем он на «дядю работает», когда можно всю баснословную прибыль себе забирать. И уходит, открывает свой офис. Это уже совсем беда. А деньги действительно не малые. За среднюю сделку в ближайшем Подмосковье, риэлтерская конторка берет 100-200 тр.. Не делая при этом, практически, ничего. Ну, разве что, пороги по обшибают в десятке другом квартир, да нервы продавцам попортят. Документы на продажу квартиры готовит продавец по большей части, недостающее – покупатель. Деньги платит покупатель. Оба, продавец и покупатель, присутствуют на сделке. Для чего нужен риелтор в этой схеме? Правильно – это самое ненужное звено. К тому же все электронные базы в интернете открыты. Так мы возвращаемся к начальному вопросу: Как купить квартиру без риелтора?

Ответ – очень просто. Это гораздо проще, чем многим кажется. В первую очередь следует понять, что никто, кроме Вас и Вашего покупателя\продавца не заинтересован в успешном исходе сделки. Да, если вы очень чего-то боитесь, или считаете себя крайне глупым, то можно обратиться к юристам. Есть большое количество юридических компаний, которые занимаются изучением правоустанавливающих документов. Ключевое слово здесь юридическая, а не риэлтерская компания. И цены там в разы ниже. Некоторые юридические компании, раньше во всяком случае, выдавали даже некий сертификат-гарантию на проверку юридической чистоты сделки. Но это тоже крайний вариант, когда Вам нужна, к примеру, квартира эта и только эта. Вы готовы заплатить юристам за полную проверку документов, а то и за сопровождение сделки, поскольку с правоустанавливающими документами не все понятно, имеются какие-то опасения, как то: в покупаемой квартире прописан (зарегистрирован) несовершеннолетний, соответственно следует как то соблюсти процедуру с органом опеки, или квартира получена продавцом в результате дарения или по наследству, тогда следует понять, есть ли еще претенденты на наследство, которые могут появиться как по мановению волшебной палочки сразу после сделки и отсудить у Вас квартиру.  Во всех таких вариантах сделки риелторы Вам не помогут абсолютно никак. Просто они этим даже не озадачатся. В сложных вариантах и юристы-то не всегда справятся, не то, что риелторы. К счастью таких вариантов – единицы.  Основная масса предложений – это когда продается квартира, ранее купленная у другого продавца. Или это новостройка, и вы покупаете у первого владельца квартиры. Варианты, когда это новостройка мы опускаем, т.к. здесь приобретается, как правило, строящееся жилье, т.е. самого объекта недвижимости еще вовсе нет. Вы скажите, ну и что, можно и через риелтора тогда смело приобрести. Но возникает вопрос – зачем? Зачем платить за то, с чем вы и так без проблем справитесь. И платить, согласитесь, не мало… Как же избежать риелторов, если они столь вездесущи? Вариантов здесь масса. Во-первых, не только риелторы предлагают недвижимость, нередко это сам хозяин квартиры. Во-вторых, уж коли Вам понравилась квартира, Вы позвонили, а это риелтор. Ничего, пусть он Вам ее покажет, а далее никто Вам не мешает распрощаться с риелтором и самому сходить в интересующую квартиру и переговорить с хозяином. Тогда и комиссионные платить не надо, квартира дешевле выйдет. Если хозяин настаивает на контактах только с риелтором, Вы можете предложить ему (хозяину) сделать скидку на размер оплаты услуг риелтора. Раз он настаивает, так пусть сам и оплачивает их «работу». В любом случае, если сделку «ведет» риелтор Вам нельзя расслабляться и все вопросы Вы должны самостоятельно и досконально изучить, прежде, чем оплатить сделку с недвижимостью. Кстати, на «вырученные» деньги от торга Вы можете нанять юридическую компанию по проверке юридической чистоты сделки.

            Итак, раз нынче время покупателя, а не продавца, и предлагаемых к продаже квартир более чем достаточно, то вы смело можете исключить из всех своих вариантов сомнительные. И оставить только те, в которых владельцем квартиры является в идеале один человек, и он совершеннолетний. А это – большинство предложений на рынке. Если Вы приобретаете квартиру с использованием заемных средств, например, по ипотеке, то можете считать, что банк не допустит грубых просчетов с выбранной Вами квартирой.  Да, следует быть внимательным в любом случае, но с банком подключаются специалисты, которые не одобрят сомнительную сделку. В любом случае они Вам об этом скажут. Более того, если Вы приобретаете квартиру по ипотеке, то Вам назначат ипотечного менеджера, который Вам сообщит пакет необходимых документов и расскажет где их получить. На самом деле список документов для купли-продажи квартиры не такой и большой. И собрать его не потребуется много труда.  Приведем список необходимых документов при купле-продаже объекта недвижимости вторичного жилья при использовании заемных кредитных средств банка (ипотека).  И разберем все пункты списка. При купле-продаже объекта недвижимости без использования кредитных средств пункты 12 и 13 выполнять не нужно, а все остальное тоже самое.

 

1.    Предварительный договор купли-продажи (или основной ДКП)

2.    Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение: договор передачи, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения и т.д.

3.    Свидетельство о государственной регистрации права и т.д.

4.    Технический паспорт

5.    Копия финансово-лицевого счета

6.    Выписка из домовой книги

7.    Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

8.    Выписка из ЕГРН (оригинал) об ограничениях (обременениях) прав собственника на жилое помещение (ипотека, арест, аренда)

9.    Заявление продавца (покупателя), что в браке на момент сделки не состоит (нотариально заверенное).

10.Нотариально удостоверенное согласие, супруга (и) продавца на продажу недвижимости

11.Копия паспорта продавца (все страницы)

12.Рыночная стоимость объекта недвижимости.  Оценщики, аккредитованные Сбербанком.

13.Выписка со счета сбербанка о наличии собственных средств.

 

Итак, пункт 1 - Предварительный договор купли-продажи.

Обязательное составление подобного договора не требуется, ни при покупке с использованием кредитных средств банка, ни без использования кредита.  Предварительный договор купли-продажи следует заключать в целях собственной безопасности. Если Вы покупатель, то предварительный договор гарантирует Вам, до определенной степени, что Продавец не продаст квартиру другому лицу. Например, Вам, как покупателю, для приобретения желаемой квартиры нужно продать свою, имеющуюся на данный момент, добавив свои собственные сбережения (наверняка Вы улучшаете свои жилищные потребности). А продажа своей квартиры требует определенного времени, даже если покупатель на Вашу квартиру уже найден. Тогда предварительный договор обезопасит Вас. То же самое касается и продавца квартиры, у всех бывают разные ситуации. Если же участники сделки (стороны) не обременены дополнительными условиями, то можно и не заключать предварительный договор купли-продажи. Тогда сразу составляют основной договор купли-продажи (ДКП), он и будет первым пунктом.

Однако, если Вы нацелены по определенным причинам заключить предварительный договор, что скорее правильно, то в нем, кроме прочего, указывается и аванс, внесенный за квартиру по будущей сделке. Здесь бытуют разные мнения. Кто-то считает, что следует брать или давать задаток перед сделкой, кто-то останавливается на авансе. Следует сразу внести ясность. Кстати, 90% риелторов (если не 99%) понятия не имеют в чем здесь суть, потому-то мы выше и говорили, что с риэлтерскими агентствами дела иметь категорически не рекомендуется. Они ничего не знают, и ни за что не отвечают.  Задаток – это юридический термин и как гласит нам статья ГК РФ №380:

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Все, казалось бы, ясно и понятно: внес задаток,  стало быть если продавец продал квартиру третьему лицу, то должен Вам вернуть задаток в двойном размере. Ибо статья ГК РФ №381 гласит:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка

То есть задаток обладает обеспечительной функцией в отличие от аванса. Если какая-либо сторона нарушила договоренности, то аванс просто возвращается. Аванс, таким образом, не имеет обеспечительной функции.  Но не все так просто. Даже если вы заключите «Соглашение о задатке» в письменной форме, как того требует Закон (ГК РФ №380 пункт 2), все равно суд наверняка признает задаток - авансом, если вы обратитесь в органы юстиции с целью добиться, на Ваш взгляд, справедливости.  Дело в том, что задаток дается за выполнение определенных работ (услуг), а не намерений заключения договора в будущем. Т.е. задаток будет работать тогда, когда Вы подпишите договор купли-продажи (ДКП).  Но, если Вы подписали уже ДКП, то зачем он (задаток) вообще нужен!  Понимаете, в чем разница? Ну, например, Вы предприниматель и Вам нужно доставить груз из точки А в точку Б, т.е. произвести некоторую работу (оказать услугу). Вы нанимаете перевозчика и заключаете с ним договор на транспортные услуги в котором прописываете задаток.  Перевозчик выполняет работу, а по завершении Вы с ним рассчитываетесь. Если же перевозчик по каким-либо причинам не смог выполнить работу (на пример сломались все автомобили, а Вы договаривались на определенную дату), то Вы вправе потребовать от него по договору возврата задатка в двойном размере. При покупке же недвижимости нам надо обезопасить себя как раз до подписания ДКП. Покупателю и Продавцу нужно собрать недостающие документы, справки, определиться с банковским депозитарием и т.д. и т.п.. Некоторые участники сделки заключают «Соглашение о задатке» с указанием, что Продавец обязуется тогда-то и тогда-то продать квартиру (т.е. в будущем заключить ДКП), а Покупатель, соответственно, приобрести эту квартиру.  Задаток, по мнению этих сторон, носит обеспечительную функцию о намерениях в будущем (хотя и недалеком) заключить основной договор купли-продажи (ДКП). К большому сожалению, как было уже сказано выше, одни лишь намерения заключить в будущем договор (любой, не обязательно ДКП), не являются достаточным основанием, чтобы выполнилась юридическая норма под названием «задаток».  Внесенная сумма, в таком случае, всегда будет признана авансом. Нам, к сожалению, не встречался ни один риелтор, который понимает эту разницу. И если Вы надеетесь на то, что дескать риелторы-то знают все эти тонкости, то сильно ошибаетесь.  Будем считать, что это первый подводный камень, на который Вас обязательно приведет, практически, любой риелтор. Хорошо, если все пройдет без проблем. А вот если Вы собрались купить квартиру, продали для этого свою, риелтор вам насоветовал заключить «Соглашение о задатке» с продавцом желаемой квартиры, а продавец оказался не промах и продал свою квартиру дороже кому-нибудь другому, то вы останетесь на улице, риелтор точно не пустит Вас к себе переночевать.  ))  Сразу следует сказать, что нет юридических норм, способных дать 100%-ю гарантию беспроблемной сделки. Однако, предварительный договор сам по себе является юридической нормой (Статья 429 ГК РФ) и предназначен именно для подтверждения намерений сторон заключить в будущем основной договор, как и гласит пункт 1 указанной статьи:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Кроме того, если предварительный договор составлен с учетом обеспечительных функций, то это серьезный документ, от которого просто так не отмахнешься, как от «Авансового договора» или «Соглашения о задатке». В частности, одним из пунктов предварительного договора по возвращению аванса может быть использование понятие неустойки (Статья 330 ГК РФ).  Указанная статья гласит:

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Никто не запрещает указать размер неустойки равный размеру внесенного аванса. Тогда суть аванса наполнится обеспечительной функцией, как задатка. Ниже мы приведем возможную форму Предварительного Договора:

 

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

 

г. Москва                                                                                                                   «__» _______ 20__ г.

    Иванов Иван Иванович, 18.12.1980 года рождения, место рождение – город Москва, паспорт серии 4600 № 043326, выдан «20» января 2003 года, ОВД Москвы, к/п 773-055, 

зарегистрированный по месту жительства: Москва, Волгоградский проспект, дом 91, корп. 3, кв. 177, именуемый, в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

     Петров Петр Петрович, 13.10.1970 года рождения, место рождение – город Москва, паспорт серии 4500 № 443372, выдан «10» января 2010 года, ОВД Москвы, к/п 775-058, 

зарегистрированный по месту жительства: Москва, Ленинский проспект, дом 18, корп. 1, кв. 209, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, руководствуясь ст. ст. 330, 421, 429 ГК РФ, заключили настоящий Предварительный Договор о нижеследующем:

 

1. Продавец и Покупатель обязуются в течение срока действия настоящего Предварительного Договора заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в виде 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: Москва, ул. Лескова, дом 30, квартира 120.

(далее по тексту - Объект), по цене в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.

 

2. Объект будет оформляться в собственность следующего лица: Петрова Петра Петровича

 

3. Собственник Объекта – Иванов Иван Иванович.

 

3.1. Правоустанавливающий документ на Объект – Договор передачи прав от 29.11.2006 №133/10, Акт о вступлении во владение на результат инвестиционной деятельности от 23.11.2009 года.

 

3.2. Объект имеет следующие характеристики: Общая площадь 74,5 кв.м., жилая площадь 40 кв. м; площадь кухни 13,5 кв. м; лоджия/балкон: 2 балкона, этаж/этажность дома: 10/17, тип дома: ПАНЕЛЬНЫЙ,   перекрытия ж/б.

 

4.  Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

- при подписании настоящего Предварительного Договора, Покупатель передал Продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта. Сумма аванса входит в цену Объекта;

- часть стоимости Объекта в размере 5 900 000 (пять миллионов девятьсот тысяч) рублей оплачивается за счет личных средств Покупателя;

- оставшаяся часть стоимости Объекта в размере 6 000 000 (шесть миллионов) рублей оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование ПАО Сбербанк) (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором. Стороны определили, что в основном Договоре купли-продажи, внесенный аванс упоминаться не будет, а в банковском депозитарии будет размещена сумма за вычетом размера аванса.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к покупателю, не ранее дня подписания сторонами основного Договора купли-продажи, не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

5. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Залогодержателем является ПАО Сбербанк как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

Права Банка (Залогодержателя) по Кредитному договору и право залога Объекта согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.

Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.

 

6.  Продавец гарантирует истинность следующих сведений:

6.1. Объект не обременен правами третьих лиц (в частности, нет лиц, признанных безвестно отсутствующими или объявленных умершими в судебном порядке; находящихся в армии или в местах лишения свободы; выбывших в интернаты, дома инвалидов и иные учреждения социальной защиты), арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным пользованием, залогом, в споре и под арестом/запрещением не состоит; право распоряжения им не ограничено.

6.2. В Объекте зарегистрированных лиц нет.

6.3.  Из числа собственников и пользователей Объекта лишенных дееспособности – нет, ограниченных в дееспособности – нет, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) – нет, состоящих на учете в наркологическом диспансере (НД) - нет.  Иных собственников, кроме указанного в пункте 3 настоящего Предварительного Договора не существует.

6.4. Объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора не подвергался.

6.5. Дом, в котором находится Объект, в перечень под снос, реконструкцию, капитальный ремонт не включен.

6.6. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в Объекте;

6.7. Сделка, на основании которой было приобретено право собственности на Объект, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам.

 

7.   Продавец обязуется:

7.1.  Перед подписанием Предварительного Договора предоставить Покупателю необходимые для заключения настоящего Предварительного Договора и основного Договора купли-продажи Объекта подлинники документов из перечисленных ниже:

- паспорта всех собственников и пользователей Объекта, в том числе для несовершеннолетних лиц с 14 лет;

-  свидетельство/справка о регистрации/о расторжении брака;

-  правоустанавливающие документы на Объект;

-  акт приема-передачи Объекта (если Объект принадлежит собственникам на основании договора мены или купли-продажи, заключенного после 1 марта 1996 года.).

 

7.2. В срок до "__" __________ 20__ года, включительно предоставить Покупателю дополнительно документы, из перечисленных ниже:

     1) выписка из ЕГРН;

     2) кадастровый паспорт, экспликация площади квартиры и поэтажный план (отдельно, либо в составе технического паспорта)

     3) выписку из домовой книги;

     4) копию финансового лицевого счета;

     5) справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

     6) нотариально удостоверенное согласие супруга/и на отчуждение Объекта или заявление  

        об отсутствии брачных отношений;

     7) справки из психоневрологического, наркологического диспансера на предмет отсутствия  

         учета в них собственников и пользователей Объекта, полученные в обязательном присутствии    

         Покупателя;

    

7.3. Незамедлительно сообщать Покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению Объекта.

 

7.4. После подписания настоящего Предварительного Договора не производить перепланировку Объекта, демонтаж оборудования и конструкций, а также ремонтно-строительные работы без согласования с Покупателем, не заключать с третьими лицами аналогичных настоящему документу Договоров в целях отчуждения Объекта.

 

7.5. До подписания договора купли-продажи Объекта оплатить квартплату, все коммунальные платежи, электроэнергию, а также задолженности за телефон, в том числе за междугородние и международные переговоры.

 

7.6. Явиться лично и обеспечить явку всех собственников, пользователей Объекта (в случае отсутствия их нотариально удостоверенного обязательства о снятии с регистрационного учета из Объекта), супругов собственников Объекта (в случае отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга/и на сделку), с документами, удостоверяющими личность, и всеми другими необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с Покупателем (устно или письменно) день, время и место для:

- подписания договора купли-продажи Объекта;

- подачи документов на государственную регистрацию.

(если кто-либо из собственников Объекта в каком-либо из вышеуказанных случаев действует через представителя, последний должен иметь при себе дополнительно свой паспорт и доверенность на совершение соответствующих действий, оформленную в соответствии с действующим законодательством).

 

7.8. Обеспечить снятие всех собственников и пользователей Объекта с регистрационного учета, в том числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования/найма/аренды Объекта, в срок до подписания основного Договора купли-продажи. Выселиться и освободить Объект от имущества в срок не более двух недель после даты государственной регистрации права собственности на Объект на имя Покупателя,

а также передать Объект, не обремененный никакими задолженностями, со всеми инженерными коммуникациями, исправным электро- и сантехническим оборудованием новому собственнику по передаточному акту. (Сроки юридического и физического освобождения Объекта могут быть изменены при подписании договора купли-продажи по согласованию сторон).

 

8.  В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему Предварительному Договору, нарушения Продавцом своих обязательств или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругой/ом или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом не достоверной информации об Объекте (в т. ч. согласно п.6  Предварительного Договора), сумма аванса возвращается Покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования. Одновременно Продавец уплачивает Покупателю договорную неустойку в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей, вследствие невозможности исполнения обязательства в соответствии со Статьей 330 ГК.

 

9. В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему Предварительному Договору, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ), а также в случаях выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма аванса возвращается Покупателю.  В случае неодобрения Банком сделки (пакета документов на Объект и т.п..) и, как следствие, кредитных средств, выделяемых Покупателю (ипотека), вся сумма аванса возвращается Покупателю полностью, в связи с невозможностью заключения последним Договора купли продажи по не зависящим от него обстоятельствам.

 

9.1. К фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект, относятся, в частности, следующие:

         1) Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (к примеру согласие супруги/а, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников.

         2) Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта - нигде не состоял) на регистрационном учете; нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с не включением ребенка в число собственников Объекта или невыполнения условий органов опеки и попечительства; имеются - временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых и инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.

        3) Кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей Объекта состоял на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере на момент отчуждения Объекта.

        4)  Обнаружение других фактов или обстоятельств, которые Покупатель сочтет существенными для сделки.

 

10.  При отсутствии иного согласования с Покупателем, днем, временем и местом совершения сделки считается последний день срока действия настоящего Предварительного Договора, 12 часов 00 минут по адресу: город Москва, ул.  ____________, дом ____.

 

11. Порядок проведения сделки:

 

- порядок расчетов по сделке - ЧЕРЕЗ БАНКОВСКУЮ ЯЧЕЙКУ;

- форма договора по отчуждению Объекта - ПРОСТАЯ ПИСЬМЕННАЯ ФОРМА;

- срок государственной регистрации сделки и перехода права собственности - 5 ДНЕЙ;

 

12. Расходы, связанные с совершением сделки:

 

- аренда банковской ячейки - оплачивает: ПОКУПАТЕЛЬ;

- оформление договора по отчуждению Объекта - оплачивает: ПОКУПАТЕЛЬ

- государственную регистрацию сделки и перехода права собственности - оплачивает: ПОКУПАТЕЛЬ;

 

13. СТОРОНЫ согласны все споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Предварительного Договора, решать путём ведения переговоров и принимать все меры по урегулированию разногласий для взаимного удовлетворения их интересов.

        СТОРОНЫ освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Предварительному Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Предварительного Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла предвидеть и (или) предотвратить (форс-мажор).

 

14. При наступлении и прекращении указанных в п.13 обстоятельств, СТОРОНА, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему Предварительному Договору, должна немедленно известить другую сторону в письменном виде с подробным и мотивированным описанием вышеуказанных обстоятельств. При отсутствии своевременного извещения сторона обязана возместить другой стороне возможные убытки, причиненные не извещением или не своевременным извещением.

 

15. Настоящий Предварительный Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до "__"_________ 20__ г. включительно. Срок действия Предварительного Договора может быть пролонгирован по письменному согласию сторон.

 

16. Настоящий Предварительный Договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

 

Я/Мы, _____________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________

 

получил/а/и от гр. ________________________________________________________________________________________

в качестве аванса согласно п.4 настоящего Предварительного Договора денежную сумму в размере  _______________ (________________________________________________________________)  рублей 00 копеек.

 

 

 

ПОДПИСИ СТОРОН:

 

Продавец:

 

_____________________________________________________________________________________________

 

Покупатель:

 

_____________________________________________________________________________________________

 

 

Вот так, примерно, может выглядеть Предварительный Договор купли-продажи. Если стороны решили не заключать такой документ, то можно сразу приступить к рассмотрению основного договора купли-продажи, так называемого ДКП. Приведем здесь пример рабочей формы ДКП с использованием кредитных средств. Для сделки по купле-продажи квартиры без использования кредитных средств, ДКП выглядит также, без некоторых пунктов, касающихся банка и кредитных средств. Образец ДКП можно скачать и на государственном сайте Росреестра, органа, который и осуществляет государственную регистрацию прав. https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/blanki-obraztsy-zayavleniy-xml-skhemy8154/

 

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

 

Москва

Второе июля две тысячи восемнадцатого года

 

Иванов Иван Иванович, 18.12.1980 года рождения, место рождение – город Москва, паспорт серии 4600 № 043326, выдан «20» января 2003 года, ОВД Москвы, к/п 773-055, зарегистрированный по месту жительства: город Москва, Волгоградский проспект, дом 91, корп. 3, кв. 177, именуемый, в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Петров Петр Петрович, 13.10.1970 года рождения, место рождение – Москва, паспорт серии 4500 № 443372, выдан «10» января 2010 года, ОВД Москвы, к/п 775-058, зарегистрированный по месту жительства: город Москва, Ленинский проспект, дом 18, корп. 1, кв. 209, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, руководствуясь ст. ст. 330, 421, 429 ГК РФ, заключили настоящий договор купли-продажи (далее – Договор) о нижеследующем:

 

1. Предмет Договора.

 

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: РФ, Москва, ул. Лескова, дом 30 (тридцать), квартира 120 (сто двадцать), расположенную на 10 (десятом) этаже, кадастровый номер № 50:10:4532417:3810, (далее – Объект).

1.2. Указанный Объект принадлежит Продавцу по праву собственности на основании:

- Договора передачи прав от 29.11.2006 №133/10;

- Акта о вступлении во владение на результат инвестиционной деятельности от 23.11.2009 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2009 года, бланк 40-НД №638328, выданный Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2009 года сделана запись регистрации № 50-50-11/238/2009-004;

 

2. Цена Договора и порядок расчетов.

 

2.1. Стоимость Объекта составляет 12 000 000 (Двенадцать миллионов) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта.

2.2.1. Часть стоимости Объекта в сумме 6 000 000 (шесть миллионов) рублей оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя, из которой денежную сумму в размере 100000 (сто тысяч) рублей Продавец получил полностью от Покупателя до подписания Договора в качестве аванса.

2.2.2. Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 6 000 000 (шесть миллионов) рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», ИНН 7707083893, КПП 775003035, ОКВЭД 65.12, ОГРН 1027700132195, ОКПО 57972160, Р/с № 30301810800006003800, к/с № 30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, БИК 044525225, местонахождение: Москва, ул. Вавилова, дом 19, почтовый адрес: Москва, Никитский бульвар, дом 10, сокращенное наименование – ПАО «Сбербанк России» (далее – Банк), в лице Краснопресненского отделения Московского банка ПАО «Сбербанк России» в соответствии с Кредитным договором № ___ от _____ г. , заключенным в городе Москве.  Приобретение Объекта осуществляется с использованием кредитных денежных средств.

2.3. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение одного дня со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3. Расчеты по Договору производятся с использованием индивидуального сейфа Банка.

 

3. Существенные условия Договора.

3.1. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. При регистрации права собственности Покупателя на Объект, подлежит регистрации одновременно право залога Объекта. 

3.1.1. Залогодержателем по данному залогу является Банк, а Залогодателем – Покупатель. Право Залогодержателя (Банка) удостоверяются закладной.

3.1.2. Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

3.1.3. Покупатель обязуется отчуждать, передавать в последующую ипотеку Объект или иным образом распоряжаться Объектом, производить перепланировку и/или переустройство Объекта только с предварительного письменного согласия Залогодержателя (Банка).

3.2. Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

- передачи Покупателем указанной суммы денег за Объект Продавцу, что подтверждается распиской Продавца о получении денежных средств от Покупателя;

-   подписания Сторонами передаточного акта квартиры;

3.3. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

3.4. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 14 (четырнадцати) дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка.

3.5. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта и ответственность за его сохранность несет Продавец. Объект передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.

3.6. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).

3.7. В настоящее время в Объекте - зарегистрированных лиц нет.

3.8. Продавец гарантирует, что обременительные меры на указанный Объект не наложены, Объект не отчужден, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит, право собственности Продавца на Объект никем не оспаривается. Продавец гарантирует, что не является лицом, в отношении которого открыто конкурсное производство, а также что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь банкротство как физического лица в течение ближайшего года, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

3.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности в установленном законом порядке к Покупателю. При этом Покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта.

             3.10. Стороны, руководствуясь ст. ст. 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что  в случае признания судом настоящего договора недействительным в части или в целом или расторжения договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры или их супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец  обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории,  в том же районе города Москвы или предоставить Покупателю денежные средства, для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующего на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры.  При этом Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков.

3.11. Расходы, связанные с заключением настоящего Договора и государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, несет Покупатель.

 

4. Заключительные положения.

 

4.1. Стороны заключают настоящий Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, настоящий Договор не является для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.

4.2. Содержание статей 131, 160-161, 164, 167, 209, 218, 223, 288, 292, 408, 421, 429, 450, 453, 460- 462, 488, 549, 551, 555-558 Гражданского кодекса РФ, ст. 17, 36-39 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 34-37 Семейного кодекса РФ Сторонам известно и понятно.

4.3. Покупатель заявляет о том, что на момент подписания настоящего договора в зарегистрированном браке не состоит. Продавец заявляет, что на момент приобретения Объекта в зарегистрированном браке состоял, нотариальное согласие супруги на отчуждение Объекта получено.

4.4. Переход права собственности и ипотека в силу закона в пользу Банка подлежат государственной регистрации в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

4.5. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один – для регистрирующего органа.

 

ПОДПИСИ СТОРОН:

 

Продавец _________________________________________________________________________________

                                                                                                                  

Покупатель

__________________________________________________________________________________

 

Это реальный Договор, который без проблем прошел государственную регистрацию объекта недвижимости. Не следует забывать про Передаточный акт, упомянутый в Договоре в пункте 3.4. Это важный документ, ибо как гласит нам статья 556 ГК РФ (Передача недвижимости):

 Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Без Передаточного акта ДКП считается не выполненным, а соответственно не действительным. Пример Передаточного акта приведем ниже, печать на нем никем не ставится, только подписи сторон с расшифровками:

 

                                                             ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

                                                                          Москва

                               Шестнадцатое июля две тысячи восемнадцатого года

 

Иванов Иван Иванович, 18.12.1980 года рождения, место рождение – город Москва, паспорт серии 4600 № 043326, выдан «20» января 2003 года, ОВД Москвы, к/п 773-055, зарегистрированный по месту жительства: город Москва, Волгоградский проспект, дом 91, корп. 3, кв. 177, именуемый, в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Петров Петр Петрович, 13.10.1970 года рождения, место рождение – Москва, паспорт серии 4500 № 443372, выдан «10» января 2010 года, ОВД Москвы, к/п 775-058, зарегистрированный по месту жительства: город Москва, Ленинский проспект, дом 18, корп. 1, кв. 209, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, руководствуясь ст. 556 ГК РФ, заключили настоящий передаточный акт (далее – Акт) о нижеследующем:

1.      ПОКУПАТЕЛЬ на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от «02» июля 2018 г. (далее – Договор) приобрел у ПРОДАВЦА в собственность квартиру, состоящую из 2 (Двух) жилых комнат, общей площадью 71,7 (семьдесят одна целая и семь десятых) кв. м, расположенную на 10 (десятом) этаже, кадастровый номер 50:10:4532417:3810 по адресу: РФ, Москва, ул. Лескова, дом 30 (тридцать), квартира 120 (сто двадцать),

2.      К состоянию квартиры ПОКУПАТЕЛЬ претензий не имеет. Ключи от квартиры, расчетные книжки за коммунальные услуги, тепло- и электроэнергию ПОКУПАТЕЛЮ переданы. Задолженностей за коммунальные услуги на день подписания Акта не имеется.

3.      С момента подписания настоящего Акта в соответствие со статьей 556 ГК РФ, проданная квартира переходит ПОКУПАТЕЛЮ, а обязанность ПРОДАВЦА по передаче квартиры считается исполненной.

4.      Окончательный расчет между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ за передаваемую квартиру произведен в соответствии с Договором (глава 2.  Цена Договора и порядок расчетов). Материальных претензий друг к другу ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ не имеют.

5.      С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, квартира находится в залоге (ипотеке) у Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее - Банк) на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. При регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на квартиру, подлежит регистрации одновременно и право залога квартиры.  Залогодержателем по данному залогу является Банк, а Залогодателем – ПОКУПАТЕЛЬ. Права Залогодержателя (Банка) удостоверяются закладной.

 

6.      Настоящий Акт составлен в трех экземплярах и вступает в силу с момента его подписания.

 

 

Подписи:

 

 

ПРОДАВЕЦ  ___________________________________________________________

                                     

 

ПОКУПАТЕЛЬ ____________________________________________________________

 

И сразу в этом же пункте укажем про расписку. После получения денег Продавец обязан написать расписку в получении денежных средств. Расписка не печатается, а пишется целиком от руки и непосредственно самим Продавцом (поэтому и называется «расписка» ))):

 

                                                       Расписка

 

Я,  Иванов Иван Иванович, 18.12.1980 года рождения, место рождение – город Москва, паспорт серии 4600 № 043326, выдан «20» января 2003 года, ОВД Москвы, к/п 773-055, зарегистрированный по месту жительства: город Москва, Волгоградский проспект, дом 91, корп. 3, кв. 177,  получил от Петрова Петра Петровича, 13.10.1970 года рождения, место рождение – Москва, паспорт серии 4500 № 443372, выдан «10» января 2010 года, ОВД Москвы, к/п 775-058, зарегистрированного по месту жительства: город Москва, Ленинский проспект, дом 18, корп. 1, кв. 209,  сумму в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей полностью за проданную мной квартиру, находящуюся по адресу: РФ, Москва, ул. Лескова, дом 30 (тридцать), квартира 120 (сто двадцать). Материальных претензий не имею.

 

Подпись _____________________расшифровка, число

 

Идем далее, по нашему списку документов для сделки с недвижимостью.

Пункт 2 и 3  - это правоустанавливающие документы.

Пункт 2 – это Договор купли-продажи или иной Договор (документ) на основании которого Ваш Продавец приобрел квартиру.

Пункт 3 – свидетельство о государственной регистрации права. С 15 июля 2016 года Росреестр больше не выдает Свидетельства о собственности на недвижимость. Речь идет о гербовых бумагах со штампами и печатями, где указывались объекты недвижимости, их адреса, площади и перечень лиц, которые ими владеют. Поэтому, если Ваш Продавец приобрел квартиру позже указанного срока, то у него и нет такого свидетельства. Отмена выдачи Свидетельств о регистрации права собственности произошла на основании поправок в законодательство, утвержденных законом №360-ФЗ от 03.07.2016

 

Пункт 4. Технический паспорт

Технический паспорт на квартиру – это выполненный в масштабе план квартиры, содержащий подробное описание помещения. В техническом паспорте квартиры в обязательном порядке указываются год постройки здания, год его капитального ремонта, этажность здания, материал, из которого построено данное здание, материал внутренних перекрытий дома и т.п. информация. Получить его можно в БТИ (бюро технической инвентаризации) или заказать в МФЦ (многофункциональный центр).  Но следует понимать, что для обычной не ипотечной сделки технический паспорт не требуется. Т.е. для регистрации сделки купли-продажи по  Федеральному закону 218 «О государственной регистрации недвижимости», который определяет новый порядок оформления объекта недвижимости и прав на него, технический паспорт просто не нужен. Его может потребовать банк при одобрении объекта недвижимости, и наверняка потребует. Так как именно в техническом паспорте указаны возможные не зарегистрированные (а по сути не законные) перепланировки помещения. Банку это важно. Если заемщик по какой-то причине перестанет быть платежеспособным, банк изымет квартиру и продаст ее. Но, если в квартире неузаконены переделки, то нужны средства, чтобы их узаконить, а никто не собирается за кого-то платить. Поэтому и выбирать себе квартиру с неузаконенными перепланировками, если Вы собираетесь брать кредит в банке – не стоит. Об этом поговорим подробнее несколько позже, в пункте 12. Следует также заметить, что срока годности у технического паспорта нет. Есть срок инвентаризации. Т.е. если сделана перепланировка, то следует ее узаконить, т.е. внести в технический паспорт (и не только). Рекомендуется обновлять технический паспорт каждые 5 лет. Поэтому даже при наличии старого технического паспорта (более 5 лет) банк попросит свежий. Однако, старый технический паспорт также очень пригодится для покупателя. По нему не ипотечный, например, покупатель может посмотреть, сделаны ли какие-либо незаконные переделки в квартире. Ведь если он купит квартиру с перепланировкой, то потом ему придется платить за то, чтобы их узаконить и делать новый технический паспорт. Итак, технический паспорт изготавливают в БТИ, для его получения нужно иметь при себе паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру (ДКП, свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРН, поговорим об этом ниже) и деньги для оплаты. Несмотря на то, что в Интернете гуляет цена за технический паспорт 900 руб., однако такой цены нигде в московском регионе нет и стоит рассчитывать на 2-4 т.р..  и срок от полумесяца.

Продолжение следует...